“这周的二手房带看量，比春节后第一周涨了差不多20%。”近日，在北京西四环一家二手房中介门店里，店长一边整理着客户资料，一边跟新京报贝壳财经记者聊起近期的市场变化。在他的直观感受里，最近上门看房的人明显多了，成交量也在稳步回暖，但价格整体依旧平稳，并未出现大起大落。
3月楼市“小阳春”已经拉开序幕。和往年同期相比，今年“小阳春”会呈现出怎样的成色？在市场人士看来，今年的春季行情，既有传统季节性规律的支撑，又带着十分鲜明的“结构性分化”特征。
一线城市率先回暖，带看、成交同步回升
每年3月，都是二手房市场传统的回暖窗口。从近几年的走势不难看出，春季历来是全年成交最为关键的节点之一。
2025年3月，北京二手住宅网签19233套，创下当年全年峰值；上海同期二手房成交约1.8万套，是2023年4月以来的高点；深圳二手住宅网签6078套，环比、同比分别大涨65.3%和58.3%。
拉长时间线看，2024年3月北京二手住宅网签14280套，是当年的最高点；2023年3月更是高达22192套。中原地产首席分析师张大伟曾指出，从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套。
对此，上述门店店长也给出了很实在的判断：“今年3月成交量超过1.5万套，问题不大。”
从近期日度网签数据，也能直接感受到市场热度。3月9日、10日、11日，北京二手住宅分别成交712套、657套、751套，连续保持高位运行。
新京报贝壳财经记者 段文平 制图
上海市场的复苏势头也较为抢眼。3月7日，上海二手房单日网签1324套，时隔315天再度创下单日新高；3月8日、9日也分别成交1179套、870套，热度持续。
“‘沪七条’出台后短短10天，线上咨询、用户留电等指标同比涨幅就超过80%。”58安居客研究院院长张波表示，这一轮政策对改善型需求的激活非常直接、见效也快，是往年同期不具备的关键推力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也观察到，春节后，上海二手房交易持续保持活跃态势，周末交易表现尤为突出。除了上海，其他重点城市二手房市场也有积极表现。“一个核心原因在于，当前购房成本已处于相对低位，叠加各类楼市利好政策的持续发力，以及市场对房价企稳的预期不断增强，多重因素共振推动市场交易进一步活跃。”
在深圳，据乐有家数据，3月2日-3月8日，乐有家深圳二手签约量环比大涨132%，创下自2025年3月底以来的最高值；二手看房量也达到了2024年10月中旬以来的最高点。
张波分析，核心一二城市迎来“小阳春”的概率还是较高，但市场不具备全面火热的基础，从安居客线上百城二手房挂牌均价来看，目前仍呈环比微降态势（2月环比降0.20%），不少中小城市同比仍在下行，决定了热度只集中在核心城市。
张波进一步说，市场的分化还将持续，这一分化不仅表现在不同能级城市，同一能级城市的市场恢复节奏也可能差别较大。
热点地块频现高热，整体仍以分化为主
土地市场的温度，往往与楼市热度同频共振。在土地市场，更像是“局部点火”，个别优质地块拍出高热度。
3月10日，在23轮竞价后，保利发展（600048）以15.86亿元的总价拿下杭州世纪城核心单元XS010401-09地块，楼面价38084元/平方米，溢价率16.11%。而在4天前，保利历经超109轮竞价、以总价32.24亿元斩获上城区城东新城单元SC080201-27地块，成交楼面价44985元/平方米，溢价率高达51.08%。
再往前看，2月底广州珠江新城马场1期地块更是引发全国关注：经过9小时、243轮激烈争夺，越秀地产以236.04亿元总价拿下，溢价率26.60%，成交楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州住宅楼面价纪录，总价款也位居广州土拍史上第二。
在张波看来，热门地块还是以个案表现更为明显，这些地块多位于核心城区，配套成熟、人口流入稳定，且规划指标，包括容积率、户型限制适配当前核心改善需求，自然吸引房企竞争，并非整体市场热度传导。
中指研究院曹晶晶也持相似观点，“土地市场同样仍呈明显的分化态势，房企拿地高度聚焦、审慎布局，仅核心城市优质地块保持较高热度。”
政策持续托底，“小阳春”温而不热、分化加剧
近期，从中央到地方，稳楼市的政策信号不断释放。2月25日，上海“沪七条”楼市新政正式出台，从放宽非沪籍社保年限、提高公积金贷款额度、优化房产税等多个维度精准发力，直接提振市场信心。
今年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”，在改善民生方面，尤其提到，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。
“预计接下来中央和地方将加快推动各项政策落地，为3、4月‘小阳春’创造有利条件。”曹晶晶认为，综合目前市场情况及政策走向判断，今年的“小阳春”仍会在部分核心城市出现，但总体呈现出“温而不热”、分化加剧的特点。
她进一步表示，从数据表现来看，受去年同期较高基数影响，今年1-2月重点城市新房销售面积同比普遍回落，但二手房成交量保持平稳。随着假期因素消退，积压需求正在逐步释放。春节假期后的两周，北京、上海等城市新房及二手房成交量环比持续回升。随着3月核心城市优质项目入市，预计本轮“小阳春”仍将呈现明显的区域性特征，人口持续净流入、库存合理的核心一二线城市，有望迎来阶段性行情。但整体而言，要稳住房地产，仍有赖于居民收入预期改善与房价预期的实质性修复。
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